Top 8 Principais Cuidados a Tomar Antes de Comprar um Terreno

Neste artigo veremos dicas de como comprar o seu terreno, quais coisas que a gente precisa analisar antes de fechar o negócio, antes de bater o martelo, e assinar o contrato de compra e venda.

Iremos destacar os principais pontos que naturalmente precisam ser analisados antes de comprar o seu terreno. Pode ser que você acabe se empolgando, talvez imaginando ter encontrando uma boa oportunidade de negócio para investimento ou se apaixonando por um terreno ou região, então vai lá e compra. A conhecida compra por impulso. O problema começa aí.

Não são todas as pessoas que imediatamente iniciam sua construção após adquirir o terreno. Alguns demoram até anos para começar a construir. Até lá, você vai alimentando seus sonhos, imaginando uma fachada, disposição de cômodos, cozinha, quartos, sala e, então, quando se decide contratar um engenheiro ou arquiteto, descobre que seus sonhos não se encaixam ali.

Felizmente, esta tragédia pode ser evitada prestando atenção nos seguintes pontos:

O primeiro deles é com relação ao posicionamento do seu terreno com relação ao sol. Em geral o sol nasce no leste e se põe no oeste, pode ocorrer pequenos desvios em relação ao seu terreno nas diferentes estações do ano, mas nada que altere muito.

Caso você planeje que sua fachada fique ao oeste, um sol poente da tarde pode fazer com que sua casa se torne uma estufa se a fachada tiver muitas janelas.

Portanto, não deixe de checar esta condição. Atualmente existem ferramentas gratuitas na internet para fazer esta aferição, por exemplo o site sunearthtools.com. Nele é possível ter uma ideia da posição do sol em cada horário e até para diferentes dias do ano. Embora o site esteja em inglês, o uso da ferramenta é bem simples e se parece com um googlemaps, como visto na foto abaixo.

Outro ponto perigoso é comprar um terreno que pode estar com um bom preço em uma boa região, mas tomado de mato. Então, você compra sem nem dar uma andada no terreno, daí quando vai construir descobre que comprou uma ribanceira.

Antes de fechar negócio não é preciso limpar o terreno, mas verifique pessoalmente ou contrate alguém com conhecimento para ver se o terreno que vai comprar tem um aclive ou declive muito acentuado. Você pode pensar que as casas vizinhas podem servir de referência para saber se o seu terreno é plano ou não. Esta é uma afirmação verdadeira, entretanto não se aplica para todos os casos, uma vez que você pode se enganar se seus vizinhos fizeram uma boa terraplanagem.

A depender da região do país o preço do m³ de terra para aterro pode variar de R$15~R$30 e não é qualquer um que só de olhar já consegue definir se terá de fazer um corte ou aterro no terreno para fazer um bom uso. Pode ser que nivelar sua ribanceira acabe por custar mais que o próprio terreno, isto se não for o contrário e precisar fazer um corte no terreno que esta cheio de pedras.

Além disso é preciso ter atenção com movimentações de terra para não afetar os terrenos vizinhos, talvez seja preciso erguer muros de arrimo como estrutura de contenção, o que pode encarecer ainda mais seu negócio. Então fique atento com loteamentos e terrenos não planos.

O terceiro ponto é com relação a sua vizinhança. Supondo que você queria uma fachada de vidro e bastante janelas sua casa, a depender das construções vizinhas ou da região sua privacidade pode ser prejudicada. É preciso consultar o plano diretor da sua cidade para saber se amanhã ou depois não irá surgir um condomínio de 20 andares na sua quadra e todas as varandas tenham uma visão exclusiva da sua piscina.

Como posso saber destas informações? Fácil, a maioria dos municípios tem informações sobre zoneamento disponíveis na internet. Basta digitar no google o nome da sua cidade e "zoneamento" que irá encontrar o que precisa.

Você pode pensar que isto não é um problema hoje, mas se o país começar a desenvolver existem muitas regiões que hoje estão tomadas por casas que podem ser propícias para formação de condomínios para melhor aproveitamento urbano.

Este é um problema difícil de se evitar ao longo do tempo, afinal definições da legislação municipal estão sujeitas a alteração ao longo dos anos. Entretanto, sua cautela pode identificar mudanças que estão em andamento para depois não se sentir enganado.

Terrenos com uma frente larga permitem que o desenho da disposição dos cômodos tenha uma distribuição otimizada, pois é possível fazer ligações mais rápidas e curtas entre os ambientes, logo melhorando seu aproveitamento e reduzindo custos na construção.

No terreno estreito as ligações entre cômodos vão ter de ser feitas por corredores e por vezes não é possível aproximar cômodos que compartilham ligações hidráulicas e elétricas, sendo necessário maior gasto para fazer estas ligações.

Se você está pensando em construir a sua casa hoje seja para vender ou para morar é importante saber qual será o futuro do seu investimento. Com certeza a opção mais sensata é escolher uma região que aparenta estar caminhando para o desenvolvimento, afinal nunca se sabe quando precisará vender seu imóvel.

Procure buscar locais onde a cidade está caminhando, para onde o desenvolvimento da cidades está indo. Por exemplo, analise uma cidade que você mora já a alguns anos, por experiência deve ter notado que tem regiões que a cada mês que passa está diferente, enquanto existem regiões que a anos visita e parecem não sair do lugar. Evite as regiões que estão estagnadas, ainda mais se a região está estagnada (não parece crescer mais) com condições péssimas de infraestrutura, onde os imóveis da região estão todos velhos ou mal cuidados.

Uma maneira interessante de checar por isto, caso não tenha experiência na região, é checar se o Google Street View tem visualizações em datas anteriores da fachada de imóveis da região que seu terreno está, como, por exemplo, na figura abaixo.

É possível navegar nesta rua, pelo Google Street View, como se estivesse em 2010. Infelizmente, este recurso não está disponível em todas as regiões do país, mas acredito que em breve deve ser tornar uma tendência e ferramenta relevante neste tipo de avaliação.

Esta avaliação pode ser uma faca de dois gumes. Ao mesmo tempo que seu terreno e imóvel podem desvalorizar nesta região é possível que encontre um ótimo negócio, dando uma canelada em algum vendedor, explicando os motivos que acabei de elencar. É preciso avaliar bem se o negócio vale mesmo a pena, porque no futuro quem pode levar uma canelada é você.

Os terrenos de esquina costumam ser um pouco mais caros que os chamadas terrenos de gaveta, terrenos que ficam no meio do quadra. O motivo é a vantagem de ter acesso a duas ruas a partir do seu imóvel, melhor ventilação, poder construir duas fachadas e, para imóveis comerciais, ter maior visibilidade.

Entretanto é preciso atenção quanto a legislação municipal dos recuos que seu terreno deve ter em relação à rua. Por exemplo, se seu terreno é de 20 x 20 m (400 m²) e os recuos que deve atender são de 3 m, a área útil do seu terreno de esquina passa a ser de 17 x 17 m (289 m²) que em comparação com os 17 x 20 m (340 m²) de um terreno de gaveta equivalente tem área 15% menor.

Este é um ponto importante, antes de comprar um terreno ninguém usualmente faz uma sondagem para saber se o terreno em que pretende construir vai te exigir uma fundação rasa ou profunda. Entretanto, se for o caso, seus vizinhos podem ter as respostas que procura. Tente consulta-los e caso não seja possível avalie a fachada de seus imóveis, tente identificar se existem trincas ou rachaduras. Fissuras, trincas e rachaduras podem ter uma série de motivos para ocorrer,mas um dos motivos é o deslocamento de parte da fundação. Portanto se os vizinhos da sua quadra todos tem estruturas com a mesma patologia, pode ser que o terreno que está adquirindo vai demandar maior atenção na execução da sondagem e fundação.

Por último, mas não menos importante, consulte se o terreno que tem interesse tem dívidas. A maneira mais rápida e fácil de se fazer isto é simples. Siga os passos abaixo:

• Acesse o site da prefeitura do seu município e procure por definições de zoneamento e ou código cartográfico. A maioria dos municípios, pelo menos em São Paulo, tem uma espécie de googlemaps que permite checar o código cartográfico de cada imóvel via satélite, como na figura abaixo:

• O código cartográfico é a sequência de números que costuma ter 16 dígitos. Após obter o número, ainda no site da prefeitura procure pelo opção de emissão de 2° via de IPTU para este código cartográfico

• Pronto, agora você sabe o histórico de pagamento do IPTU deste imóvel e ao demonstrativo de débitos da propriedade, além de outras informações do demonstrativo, como o valor venal, dados tributários e ou dados de edificação se houver registro.

Neste artigo vimos pontos importantes a ter atenção antes de fechar negócio de compra em qualquer terreno. Apontamos que os principais cuidados a tomar estão relacionadas à disposição do terreno em relação ao nascer e por do sol, cuidados para não comprar um terreno de aclive ou declive elevado em que a vegetação impeça esta percepção, cuidado quanto à privacidade do terreno no longo prazo, os impactos da dimensão do terreno e se é de esquina ou não nos custos da construção, apontamos que independente da escolha por investimento ou para morar o melhor é optar por regiões que tem tendência de desenvolvimento, aconselhamos que consultar os vizinhos ou suas construções pode ser importante para ter informações do solo do terreno e por fim temos uma dica importante de como checar por dados do terreno no seu município sem sair da sua casa.